Le monde de l'immobilier regorge de termes bien spécifiques souvent difficiles à comprendre pour les individus qui souhaitent se lancer dans l'immobilier.
Cet article vise donc à lever le voile et à vous éclairer sur deux concepts en particulier : l'immobilier fractionné et la SCPI. Deux choix possibles entre lesquels nombre de personnes hésitent lorsqu'elles souhaitent investir.
L'immobilier fractionné est une méthode d'investissement relativement récente en France qui permet aux investisseurs d'acheter des parts d'un bien immobilier. En d'autres termes, plutôt que d'acheter une propriété entière, vous pouvez désormais acheter une fraction de celle-ci, généralement via une plateforme en ligne ou des sociétés spécialisées sur ce marché.
Mais alors comment cela fonctionne vraiment ?
Le processus commence par la sélection d'un bien immobilier par une plateforme spécialisée. Cette plateforme divise le bien en parts, que les investisseurs peuvent acheter. Par exemple, une propriété évaluée à 1 million d'euros pourrait être divisée en 1000 parts de 1000 euros chacune. Les investisseurs peuvent alors acheter autant de parts qu'ils le souhaitent.
Une fois les parts achetées, les investisseurs reçoivent une part proportionnelle des revenus locatifs générés par le bien, ainsi qu'une part proportionnelle des plus-values réalisées lors de la vente du bien.
Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ?
Supposons que vous investissiez 10 000 euros dans une propriété fractionnée. Si le bien génère un rendement locatif brut de 5 % par an, vous recevrez 500 euros de revenus locatifs annuels. Si, au bout de cinq ans, la valeur de la propriété augmente de 20 %, vos parts vaudront alors 12 000 euros, ce qui représente une plus-value de 2000 euros.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui collectent des fonds auprès d'investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les SCPI existent depuis plusieurs décennies et sont bien établies sur le marché de l'investissement immobilier en France.
Quel est leur fonctionnement ?
Les SCPI fonctionnent en levant des capitaux auprès d'un grand nombre d'investisseurs, puis en utilisant ces fonds pour acquérir divers biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.). Les revenus générés par les locations sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Chaque investisseur détient des parts de la SCPI, et le nombre de parts détenues détermine la part des revenus et des plus-values auxquelles il a droit. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui s'occupent de l'achat, de la gestion et de la vente des biens immobiliers.
Plus concrètement, qu'en est-il des rendements potentiels ?
Supposons que vous investissiez 10 000 euros dans une SCPI avec un rendement locatif brut de 4,5 % par an. Vous recevrez donc 450 euros de revenus annuels. Si la valeur des biens de la SCPI augmente de 15 % sur cinq ans, la valeur de vos parts augmentera proportionnellement, offrant ainsi des gains en capital en plus des revenus locatifs. En d'autres termes, la valeur de votre investissement initial passe de 10 000 à 11 500 euros, d'où un gain en capital de 1 500 euros en plus des revenus locatifs annuels.
D'un côté, l'immobilier fractionné offre une grande accessibilité en raison d'un montant minimum d'investissement généralement bas, souvent à partir de quelques centaines d'euros. Cette accessibilité permet à un plus grand nombre de personnes de se lancer dans l'investissement immobilier, sans avoir besoin d'un capital important.
D'un autre côté, les SCPI demandent généralement un investissement initial plus élevé. Le montant minimum d'investissement varie, mais il se situe souvent autour de quelques milliers d'euros. Cependant, certaines SCPI proposent des parts à des prix plus abordables, pouvant ainsi attirer des investisseurs avec un budget plus limité.
D'une part, le rendement de l'immobilier fractionné peut varier en fonction de la qualité des biens sélectionnés et de leur gestion. Les rendements locatifs bruts peuvent généralement osciller entre 4 % et 7 % par an. Toutefois, ces rendements peuvent être influencés par les frais de gestion de la plateforme et les périodes de vacance locative (c'est-à-dire lorsque le bien n'est pas loué).
D'autre part, les SCPI offrent souvent des rendements relativement stables, avec des rendements locatifs bruts moyens autour de 4 % à 5 % par an. Par ailleurs, grâce à leurs investissements dans divers biens immobiliers, les SCPI réduisent les risques associés à la vacance locative et stabilisent les rendements.
D'un côté, l'immobilier fractionné présente plusieurs risques spécifiques :
Liquidité : La revente des parts peut être plus difficile et moins rapide, ce qui peut limiter la liquidité de l'investissement.
Volatilité des Prix : La valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché immobilier local.
Gestion : La qualité de la gestion par la plateforme peut grandement influencer les performances de l'investissement.
D'un autre côté, les SCPI comportent également des risques à considérer :
Vacance Locative : Bien que diversifiées, les SCPI ne sont pas totalement à l'abri des périodes de vacance locative qui peuvent affecter les revenus.
Gestion des Biens : La performance de la SCPI dépend de la compétence de la société de gestion.
Délais de Revente : La revente des parts de SCPI peut prendre du temps, à l'instar de l'immobilier fractionné, affectant ainsi la liquidité de l'investissement.
Voici les principaux avantages de l'immobilier fractionné :
Flexibilité
Investissement à petite échelle : L'immobilier fractionné permet d'investir de petits montants, rendant l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.
Diversification facile : Les investisseurs peuvent répartir leurs fonds sur plusieurs propriétés, réduisant ainsi les risques.
Diversité des Investissements
Accès à différents types de biens : Les plateformes proposent souvent une variété de biens immobiliers, allant des appartements résidentiels aux immeubles commerciaux.
Possibilité d'investir dans des marchés internationaux : Certains services offrent la possibilité d'investir dans des biens immobiliers à l'étranger, permettant une diversification géographique.
Gestion Simplifiée
Plateformes spécialisées : Les plateformes prennent en charge la gestion locative, l'entretien et toutes les tâches administratives, libérant les investisseurs de ces responsabilités.
Voici les principaux inconvénients de l'immobilier fractionné :
Moins de Contrôle
Absence de gestion directe : Les investisseurs n'ont pas de contrôle direct sur les décisions concernant la propriété, ce qui peut être un inconvénient pour ceux qui préfèrent une gestion active.
Frais de Plateforme
Coûts supplémentaires : Les plateformes facturent des frais de gestion qui peuvent réduire le rendement net de l'investissement.
Risque de Liquidité
Revente des parts : Il peut être plus difficile de vendre des parts rapidement, surtout si la demande est faible.
Voici les principaux avantages des SCPI :
Diversification
Portefeuille varié : Les SCPI investissent dans une large gamme de biens immobiliers, réduisant ainsi les risques spécifiques à un seul type de bien.
Répartition géographique : Les SCPI possèdent souvent des biens dans différentes régions, diversifiant davantage les types de biens présents dans le portefeuille de ces sociétés.
Gestion Professionnelle
Sociétés de gestion expérimentées : Les SCPI sont gérées par des professionnels du secteur immobilier, garantissant une gestion efficace et optimisée des biens.
Stabilité des Revenus
Revenus réguliers : Les SCPI offrent des revenus réguliers et relativement stables sous forme de dividendes, souvent plus attractif pour les investisseurs recherchant des revenus passifs.
Voici les principaux inconvénients des SCPI :
Frais de Gestion
Coûts : Les SCPI imposent des frais de gestion et des frais d’entrée, qui peuvent impacter le rendement global.
Moins de Flexibilité
Investissement à long terme : Les parts de SCPI sont souvent moins liquides et nécessitent un engagement à long terme.
Délais de Revente
Processus de vente : Comme déjà mentionné, la revente des parts de SCPI peut prendre du temps, affectant ainsi la liquidité de l'investissement.
Si vous souhaitez vous lancer dans l'immobilier fractionné, notre offre OBEN Cash devrait vous intéresser. Basée plus précisément sur le principe de la propriété fractionnée, cette solution permet aux propriétaires de vendre des parts de leur bien immobilier pour obtenir des liquidités rapidement avant de procéder à la vente complète. Ces liquidités représentent une avance sur le prix de vente de votre bien.
Pour les investisseurs, le montant investi correspond à la valeur de la part de propriété achetée et sera récupéré lors du rachat de cette part par le propriétaire ou lors de la vente complète du bien.
L'avantage pour les investisseurs ?
Cette approche facilite l'accès à l'investissement immobilier pour les investisseurs, y compris les plus jeunes, en réduisant le montant de l'apport initial et en offrant un retour sur investissement immédiat, tout en laissant la gestion du bien à son propriétaire principal.
L'avantage pour les propriétaires ?
L'objectif est de vous permettre de valoriser votre bien ou de prendre le temps nécessaire pour une vente réfléchie, sans précipitation. Vous pouvez également utiliser ces fonds pour investir dans un autre bien, réaliser des travaux, ou financer des projets personnels, selon vos besoins.
Différentes méthodes d'investissement existent pour se lancer dans l'immobilier comme on l'a vu avec l'immobilier fractionné et les SCPI. Le choix final dépend de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque. L'immobilier fractionné offre une entrée plus accessible et flexible sur le marché immobilier, tandis que les SCPI permettent une diversification et une gestion professionnelle. Il vous faut ainsi évaluer vos priorités et vos objectifs pour déterminer la meilleure option pour vous.